Durchschnitts-Miete ist wie eine Nahtod-Erfahrung. 

Die Durchschnittsmiete einer Stadt, ja selbst eines Stadtviertel  als finale Entscheidungsgrundlage (Kauf ja/nein) zu nutzen, ist ähnlich der Aussagekraft einer Nahtod-Erfahrung. Wenn man dran glaubt, ist sie vordergründig nachvollziehbar – hat aber für Sie konkret NULL praktischem Nutzen, ist nicht verwertbar. 

Die Durchschnitts-Miete ist lediglich hilfreich bei Ihrer Entscheidungs-VOR-Auswahl. Also, die Guten ins Töpfchen, die Schlechten ins Kröpfchen. Sie dient als Kenngröße lediglich zur Orientierung, ob ein Objekt in die nähere Auswahl kommt. NICHT aber, als echte Entscheidungsgrundlage. Von letzterem spreche ich hier.
Die durchschnittliche Kaltmiete ist das Leichentuch jeder Rendite-Berechnung. Sie macht einfach alles platt, alles tot. Die Varianz und Standardabweichung vom Mittelwert (Hier verständlich erklärt) sind einfach viel zu groß, als dass die Durchschnittsmiete (also der statistische Mittelwert) irgendeine praktische Aussagekraft bei der finalen Entscheidung habe könnte bzw. wie man in der IT trefflich formuliert „Shit-in – Shit-out!“

Dennoch gibt es immer viele, die sie nicht nur als Orientierungsgröße nutzen, sondern Ihre finale Entscheidung darauf stützen. 

• Es macht keinen Sinn, die (Kalt)Miete_IST eines Objektes ...
• Es macht keinen Sinn, auf Basis der Durchschnitts-Miete ...
• Ja es macht noch nicht einmal Sinn, eine Stadt .. 
• detaillierte Begründungen finden Sie im meinem Buch (ist aktuell in Arbeit).

Ich bin zu großspurig? ...viel zu pauschal! ….. Nun, das mag jeder gern anderes beurteilen, jeder hat seine Erfahrung, seine Wahrheit. Ich schreibe hier nur meine eigene – nicht im absoluten Sinn. Zur Anregung, zur Inspiration - zum Nachdenken! Dazu drei kleine Fragen, nichts von Bedeutung:

• Haben Sie schon einmal den qualifizierten Mietspiegel Ihrer Stadt ausgefüllt, ....?
• Nach welchen Kriterien genau legen Sie Ihr Miet-Potenzial fest ...?
• Warum freuen Sie sich, wenn das Finanzamt Verluste erstattet, anstatt das Cashflow erwirtschaftet wird...?

Die Durchschnittsmiete ist das Todesurteil für Ihre Investitions-Entscheidung. 

Ich habe es mir selbst versprochen: Ich halte nichts zurück - als Investor gibt es darauf nur eine Antwort: .... POTENZIAL! Das Objekt-Potenzial macht den Gewinn, nicht die aktuelle Mietrendite!  Sorry Leute, es gibt keine echten Schnäppchen, auch nicht unter der (hoffnungsgetränkten) Sonne - es gibt nur kaltes, analytisches Objekt-Potenzial! *

Entweder Ihre optionale Investition stirbt den vorschnellen Tod,("Ich kauf nicht, zu teuer“, ...und sie bewerten möglicherweise das Objekt-Potenzial nicht) oder – das Objekt stirbt den langsamen, qualvollen Tod und siecht langsam und schmerzhaft dahin (weil Stadt oder Viertel keine Zukunft haben) – und wird im aller schlimmsten Fall auch noch zum Groschengrab! (weil zukunftsarm, overRent und damit mit zu hohem Faktor gekauft). Ihre Investition wird zu Grabe getragen: Amen - lasset uns singen!

Aber was schlägt Ihnen positiv auf´s Gemüt?

Die einzige, aber wirklich die einzige Grundlage für Ihre Berechnungen ist das Objekt-Potenzial! Sonst nichts! Nichts hat mehr Einfluss auf Ihre Gemütslage und Ihren Geldbeutel!  

Dieser Punkt ist essentiell – sowohl für Sie als Käufer - wie auch  für Sie als Verkäufer.  Ihr Erfolg liegt immer in den ungenutzten Chancen.